Bijzondere verbeurdverklaring van huurinkomsten bij verhuur niet-vergund gebouw
Een gebouw bestaat uit een gelijkvloers voor een commercieel pand en 4
verdiepingen met telkens 1 appartement. In 2005 verbouwt de eigenaar het gebouw,
zonder bouwvergunning, tot 10 appartementen. Alle 10 de appartementen worden
verhuurd. In 2007 wordt de eigenaar daarvoor op de vingers getikt.
In 2008 verkoopt hij het gebouw en de nieuwe eigenaar zet de verhuring gewoon
verder.
Na een controle ter plaatse in 2014 stelt een stedelijke ambtenaar
vast dat alles nog steeds is zoals het in 2007 was. Er volgt overleg en in 2015
komen de partijen overeen dat er een bouwmisdrijf is, dat rechtgezet moet
worden.
Korte tijd later dient de nieuwe eigenaar een aanvraag in voor verbouwing, maar
die wordt in 2016 geweigerd.
In 2017 dient hij een nieuwe aanvraag in, die
wél wordt goedgekeurd, en in 2019 is alles zoals het hoort.
Maar voor de
periode 2014-2015 wordt de eigenaar vervolgd.
Er is daar weinig tegenin te brengen: de bouwovertreding is een feit en het
staat ook vast dat de eigenaar in die periode huurinkomsten ontving van 10
appartementen.
Vermits misdaad niet mag lonen, besluit de rechter tot een
beslaglegging op de huurinkomsten..
De rechter oordeelt dat de eigenaar in die periode 40.000 euro aan huurgelden
heeft ontvangen. Had hij de overtreding niet begaan, dan had hij aldus de
rechter zowat 30.000 euro aan inkomsten kunnen ontvangen voor het commerciële
pand en 4 appartementen. Bijgevolg wordt er beslag gelegd op 10.000 euro aan
inkomsten uit misdaad.
Bijzondere verbeurdverklaring
De wettelijke basis voor deze beslaglegging ligt bij artikel 42 van het
Strafwetboek. Die bepaling gaat over de bijzondere verbeurdverklaring. Door deze
bepaling kan een smokkelaar bijvoorbeeld de auto waarmee hij goederen smokkelde,
kwijtspelen.
Maar ook bij verhuring na een bouwmisdrijf kan de verhuurder dus
zijn inkomsten kwijtspelen.
Het artikel bepaalt namelijk dat er een
bijzondere verbeurdverklaring zal plaatsvinden, onder meer: op de
vermogensvoordelen die rechtstreeks uit het misdrijf zijn verkregen, op de
goederen en waarden die in de plaats ervan zijn gesteld en op de inkomsten uit
de belegde voordelen.
In het bovenstaande geval berekende het Hof de vermogensvoordelen door de
effectief geïnde inkomsten te verminderen met wat het pand had kunnen opbrengen,
mocht het niet-verbouwd geweest zijn.
Maar het lijkt er op dat het Brusselse Hof daarmee ingaat tegen de visie van het
Hof van Cassatie in een arrest van 2018.
Vermogensvoordeel
In het dossier dat voor het Hof van Cassatie kwam had de eigenaar enkele panden omgebouwd tot appartementen, zonder bouwvergunning. De rechtbank die over de zaak moest oordelen, stelde ook weer vast dat er een bouwmisdrijf was gepleegd, maar dit keer niet met de intentie om vermogensvoordelen te verwerven. Het stond namelijk vast dat de eigenaar die de panden verhuurde via een sociaal verhuurkantoor, meer inkomsten had kunnen verwerven als hij de panden verhuurd had zoals ze origineel waren.
De rechter was daarom mild en sprak een bijzondere verbeurdverklaring uit van
de totaliteit van de huurinkomsten, maar voor de helft met opschorting.
Stop, zeiden de advocaten. Dat klopt niet. Als je aan de ene kant aanvaardt
dat er geen intentie was om vermogensvoordelen te verwerven (omdat je aanvaardt
dat de inkomsten groter hadden kunnen zijn zonder het misdrijf), dan kan je aan
de andere kant ook geen vermogensvoordelen gaan verbeurdverklaren. En wel om
twee redenen:
a) er was geen intentie, én
b) er was geen voordeel.
Maar het Hof van Cassatie leest de wet toch anders. In eerste instantie stelt het Hof dat artikel 42 van het Strafwetboek niet vereist dat er de intentie is om vermogensvoordelen te verwerven. Het loutere misdrijf is voldoende.
Bovendien zegt het artikel dat alle vermogensvoordelen die uit het misdrijf worden verkregen, verbeurd worden verklaard. De wet heeft het niet over de netto-voordelen.
Cassatie aanvaardt dus volledig de beslissing van de rechtbank.
Dat misdaad
niet mag lonen, is dus evident. Maar het is nog niet duidelijk of je ermee ook
verlies mag lijden.