6% btw voor afbraak en heropbouw door 'eenzelfde' persoon
Als u als particulier een woning laat verbouwen, kan u een btw-tarief van 6%
genieten als de woning minstens 10 jaar oud is. Voor bepaalde werkzaamheden moet
de woning 15 jaar oud zijn. Maar niet elke verbouwing kwalificeert voor dat
verlaagd tarief. In principe kan er maar sprake zijn van een verbouwing als de
basisstructuur van het gebouw behouden blijft. Als u het gebouw sloopt en
vervolgens weer opbouwt is dat geen verbouwing, maar een nieuwbouw en zijn beide
werkzaamheden onderworpen aan een tarief van 21%.
Het tarief van 6% is wel mogelijk voor sloop met wederopbouw in 32 specifieke
steden. Dat heeft alles te maken met stadsvernieuwing..
Eind 2020 besloot de regering om het tarief van 6% voor sloop met wederopbouw
open te stellen over heel België. Er zijn wel wat voorwaarden: een maximale
oppervlakte, een bewoningsverplichting,... Met deze uitbreiding streeft de
regering drie doelstellingen na: een relance van de bouwsector, betere toegang
tot kwaliteitsvolle woningen voor kwetsbare personen en vervanging van oude
gebouwen door ecologisch kwaliteitsvolle gebouwen. De maatregel is tijdelijk.
Aanvankelijk was voorzien dat het verlaagd tarief zou gelden tot 31 december
2022, maar de maatregel werd onlangs met 1 jaar verlengd.
Sloper en bouwer zijn één en dezelfde persoon
Eén van de voorwaarden voor het 6%-tarief is dat de afbraak van het bestaande
gebouw en de heropbouw van de nieuwbouw moeten gebeuren door 'dezelfde' persoon.
Stel dus dat eigenaar X het gebouw sloopt, hij het bouwterrein verkoopt aan Y,
en Y een nieuwbouw plaatst, dan is het verlaagd tarief dus niet van toepassing.
Een bouwonderneming diende bij het Grondwettelijk Hof een verzoek tot
nietigverklaring in van deze voorwaarde..
Volgens de bouwonderneming bestaat er een discriminatie tussen de bouwpromotor
die een bouwgrond koopt van iemand die het gebouw heeft platgegooid om het
vervolgens als bouwgrond te kunnen verkopen, en de bouwpromotor die de grond en
het gebouw zelf koopt om het gebouw plat te gooien en een nieuwbouw te
plaatsen.
Het Grondwettelijk Hof wijst het verzoek echter af. Het onderscheid dat
gecreëerd wordt, betekent geen onevenredige last voor bouwpromotoren die gronden
kopen waarop een gebouw stond dat door de vorige eigenaar werd afgebroken. Het
onderscheid impliceert immers slechts dat de kopers het normale btw-tarief van
21 % verschuldigd zijn (aldus het Hof).
Het Hof erkent nog wel dat er een concurrentieel nadeel kan ontstaan tussen
bouwpromotoren die hun nieuwbouwprojecten met toepassing van het verlaagd
btw-tarief kunnen verkopen, maar de maatregel maakt het voor hen niet
buitensporig moeilijk of onmogelijk om een nieuwbouwproject te realiseren of om
de gerealiseerde wooneenheden te verkopen.
Administratieve tolerantie
De belastingadministratie past de regel dat de sloop en de heropbouw door
dezelfde persoon moeten verricht worden, ook niet voor de volle 100% toe. In een
circulaire van 25 februari 2021 valt te lezen dat het verlaagd tarief ook kan
worden toegepast op projecten waarin de afbraak gebeurde door de grondeigenaar
en de herbouw wordt gerealiseerd door een bouwpromotor.
De administratie laat dat toe onder 3 cumulatieve voorwaarden:
er heeft zich vóór 1 januari 2021 een oorzaak van opeisbaarheid van de btw voorgedaan;
er is sprake van eenheid van project; en.
de grondeigenaar en de bouwpromotor zijn verbonden partijen.
De toegeving zal dus concreet spelen als de sloop startte vóór 2021 en de
grondeigenaar en de bouwpromotor gezamenlijk een globaal project hadden met als
doel de afbraak van het gebouw door de grondeigenaar en het verlenen van een
zakelijk recht en wederopbouw van woningen door de bouwpromotor.
De eiser haalde deze administratieve tolerantie ook aan voor het Grondwettelijk
Hof, maar aangezien dat een administratieve regel is en geen wet, mag het Hof
met dat argument geen rekening houden.