Vastgoedcertificaten in Nederlandse handen en de Belgische fiscus

Een vastgoedcertificaat is een vorm van lening waarbij de emittent met de opgehaalde gelden een onroerend goed aanschaft en de interest op de lening betaalt met de opbrengsten van dat onroerend goed (bv. huur). Wordt het onroerend goed verkocht, dan geeft het certificaat ook recht op een deel van die opbrengst. Economische en juridische eigendom worden dus opgesplitst.

Hoe kwalificeert de opbrengst van een vastgoedcertificaat?

Als u rechtstreeks in een onroerend goed zou beleggen, dan verwerft u, als particulier, onroerende inkomsten. De opbrengst van vastgoedcertificaten valt echter onder de categorie roerende inkomsten (in de mate dat het meer bedraagt dan wat u als inschrijvingsprijs betaalde). Dat bedraag is onderworpen aan de roerende voorheffing (RV) tegen het gewone tarief van 30%.

Als de inkomsten het resultaat zijn van de verwezenlijking van het onderliggend onroerend goed (de zgn. liquidatiecoupon), dan is er steeds RV verschuldigd. Op de 'gewone' of 'periodieke' coupons is er in principe ook RV verschuldigd, maar in sommige gevallen is er een vrijstelling mogelijk. Zo'n vrijstelling is wel aan voorwaarden gekoppeld.

De fiscus beschouwt de periode coupon als een inkomen van een “vastrentend effect” (obligaties). In de rechtsleer wordt de opbrengst van vastgoedcertificaten meestal gekwalificeerd als inkomen van “schuldvorderingen of leningen”. Voor het tarief van de RV maakt dat geen verschil, maar als het om de voorwaarden gaat om een vrijstelling te krijgen, is dat verschil wel belangrijk. Als u vastgoedcertificaten kwalificeert als obligaties, dan is de interne vrijstelling RV bijvoorbeeld onderworpen aan een zogenaamde permanentievoorwaarde (u moet de effecten de ganse tijd in uw bezit gehad hebben) en moet er een inschrijving op naam zijn. En dan nog is de vrijstelling niet mogelijk voor Belgische particuliere beleggers.

Nederlandse beleggers

Bent u een buitenlandse belegger, dan kan u eventueel een beroep doen op een dubbelbelastingverdrag. Heel vaak staat er in zo'n verdrag dat de fiscus van het land waar het inkomen vandaan komt, geen of slechts een beperkte roerende voorheffing mag heffen.
Als we het hebben over Nederlandse beleggers, dan zegt het verdrag tussen België en Nederland dat de belastingheffing toekomt aan Nederland, maar dat België ook een bronheffing mag inhouden van maximaal 10%.
In de praktijk zal de schuldenaar van het inkomen nog steeds 30% inhouden, maar de Nederlandse belegger kan bij de Belgische fiscus de 20% terugvragen als hij/zij het juiste attest voorlegt.

Dividenduitkering

Sinds kort zou de Belgische fiscus de inkomsten van vastgoedcertificaten niet meer als interesten beschouwen, maar als dividenden. Als dat waar is, dan is de belastingheffing nog steeds voor Nederland, maar de Belgische bronheffing mag nu 15% bedragen.
Maar die positie van de fiscus zou volledig tegenstrijdig zijn met haar eigen nationale zienswijze: in meerdere officiële documenten (circulaire en minstens één ruling) verduidelijkt de Belgische fiscus dat inkomsten van Belgische vastgoedcertificaten beschouwd worden als inkomsten van vastrentende effecten.

Het verdrag laat een dergelijke interpretatie ook helemaal niet toe want het definieert dividenden als “ inkomsten uit aandelen, winstaandelen of winstbewijzen, mijnaandelen, oprichtersaandelen of andere rechten op een aandeel in de winst, met uitzondering van schuldvorderingen, ...”

Wie met een dergelijke positie wordt geconfronteerd, moet binnen de voorgeschreven termijn een verzoek tot rechtzetting indienen. Het is waar dat dit verzoek wordt afgehandeld door dezelfde instantie als deze die over de teruggaaf besliste maar het is van belang dat de belastingplichtige zijn rechten meteen laat gelden.
Het lijkt onwaarschijnlijk dat de Nederlandse overheid een dergelijke foute kwalificatie zomaar zal laten passeren. De kans is dus groot dat de Belgische fiscus snel weer op het juiste pad komt. Maar als u op dat ogenblik de bezwaartermijnen al hebt laten passeren, is de kans groot dat u uw rechten definitief heeft kwijtgespeeld.