IFRS 16: huurovereenkomsten en Covid-19

Sinds 1 januari 2019 is er in principe maar één standaard van kracht voor het correct boeken van leases, zowel voor de lessor/verhuurder, als voor de lessee/huurder. In principe geldt dat voor alle leases, maar er zijn wel enkele uitzonderingen voor bepaalde concessieovereenkomsten of licenties van intellectuele eigendom.

In elk geval moet er bij het aangaan van een contract beoordeeld worden of het contract een leaseovereenkomst is, of bevat. Dat is het geval als het contract “in ruil voor een vergoeding het recht verleent gedurende een bepaalde periode de zeggenschap over het gebruik van een geïdentificeerd actief uit te oefenen”.

Volgens IFRS 16 moet de lessee op de aanvangsdatum de leaseverplichting waarderen tegen de contante waarde van de leasebetalingen die op die datum niet zijn verricht. De leasebetalingen moeten worden gedisconteerd, hetzij op basis van de impliciete rentevoet van de leaseovereenkomst (als die op eenvoudige wijze kan worden bepaald), hetzij op basis van de marginale rentevoet van de lessee.

Wijziging van de leaseovereenkomst

In principe moet de lessee een wijziging van een leaseovereenkomst administratief als een afzonderlijke leaseovereenkomst verwerken als de wijziging het toepassingsgebied van de leaseovereenkomst uitbreidt met het gebruiksrecht van één of meer onderliggende activa én de vergoeding voor de leaseovereenkomst stijgt.

Maar ook als de wijziging van de leaseovereenkomst administratief niet als een afzonderlijke leaseovereenkomst verwerkt wordt, moeten de nodige boekingen verricht worden.
Zo moet de lessee de herwaardering van de leaseverplichting administratief verwerken door:

de boekwaarde van het met een gebruiksrecht overeenstemmende actief te verminderen om de gehele of gedeeltelijke beëindiging van de leaseovereenkomst weer te geven ingeval er sprake is van wijzigingen van de leaseovereenkomst die het toepassingsgebied ervan verkleinen. De lessee moet elk winst- of verliesbedrag dat op de gehele of gedeeltelijke beëindiging van de leaseovereenkomst betrekking heeft, in winst of verlies opnemen;

een overeenkomstige aanpassing in het met een gebruiksrecht overeenstemmende actief aan te brengen voor alle andere wijzigingen van de leaseovereenkomst.

Huurvermindering door Covid-19

Een vermindering van de huurprijs is zeer zeker een wijziging van een leaseovereenkomst. Maar huurprijsverminderingen naar aanleiding van de Covid-19-pandemie zijn in 99% van de gevallen tijdelijk: de eigenaar (lessor) wil zijn huurder de kans bieden om de moeilijke periode te overbruggen. Na de pandemie worden de gewone voorwaarden weer van kracht.

Waar IFRS 16 juist de bedoeling heeft om een duidelijk beeld te geven van de financiële impact van een leasing op de financiële stromen van een onderneming, zou een aanpassing van de boekhouding aan een dergelijke tijdelijke waardevermindering juist het omgekeerde effect bewerkstelligen.

Daarom werd midden 2020 al beslist om de lessee toe te laten te oordelen dat een huurprijsvermindering geen wijziging van een leaseovereenkomst is. Dat mocht alleen als de huurconcessies een direct gevolg waren van de Covid-19-pandemie én als ook de volgende voorwaarden vervuld waren:

de wijziging in leasebetalingen resulteert in een herziene vergoeding voor de leaseovereenkomst die nagenoeg dezelfde is als, of minder is dan de vergoeding voor de leaseovereenkomst onmiddellijk voorafgaand aan de wijziging;

enige vermindering in leasebetalingen heeft alleen invloed op betalingen die oorspronkelijk verschuldigd waren op, of vóór 30 juni 2021 (een huurconcessie zou bijvoorbeeld aan deze voorwaarde voldoen als deze resulteert in verminderde leasebetalingen op, of vóór 30 juni 2021 en in verhoogde leasebetalingen voor de periode na 30 juni 2021), en

er is geen materiële wijziging van de overige voorwaarden van de leaseovereenkomst.

Verlenging met een extra jaar

De Europese Commissie heeft nu beslist dat de vrijstelling om na te gaan of bepaalde corona-gerelateerde huurconcessies huuraanpassingen zijn met een jaar verlengd wordt.
Deze verlenging geldt enkel voor betalingen die oorspronkelijk verschuldigd waren op, of vóór 30 juni 2022.
Verder zijn dezelfde voorwaarden van toepassing als bij de tolerantie van vorig jaar.

Elke onderneming is verplicht om deze wijzigingen met ingang van 1 april 2021 toe te passen. Eerdere toepassing is toegestaan, ook in jaarrekeningen die per 31 maart 2021 niet voor publicatie zijn goedgekeurd..