Hoe wordt een gemeubileerd appartement belast?
Stel: je verhuurt een volledig ingericht privé-appartement aan een persoon die het niet gebruikt voor zijn beroep. Hoe worden die inkomsten dan belast?
Als je op het huurcontract één huurprijs hebt vermeld, voor zowel de flat zelf als de inboedel, dan splitst de fiscus dat zo op: 60% is onroerende verhuur en 40% roerende verhuur, dus voor de meubels en alle andere woonaccessoires.
Voor de onroerende verhuur word je via het systeem van het kadastrale inkomen belast. Dat staat los van de werkelijke opbrengsten, wat voordelig is. Maar op het deel van de roerende verhuur (40% van de huurinkomsten) betaal je 30% roerende voorheffing, al wordt daarvan eerst een kostenforfait van 50% afgetrokken. Je betaalt dus op 20% van de totale huurinkomsten 30% extra belasting omdat het gemeubileerd is.
Een voorbeeld
Je verhuurt een volledig ingericht appartement voor 1000 euro per maand. Als je dat zonder verdere details aangeeft, gaat de fiscus ervan uit dat je 600 euro onroerende inkomsten hebt genoten (60%), en 400 euro roerende (40%). Op de helft daarvan, 200 euro dus, betaal je 30% belastingen of 60 euro per maand voor die roerende verhuur. Per jaar is dat 12 x 60 euro = 720 euro.
Maar er is ook een andere mogelijkheid
Niemand verplicht je voor een huurprijs te kiezen waarin alles begrepen is. Je kan ook zelf een opsplitsing maken tussen de onroerende en roerende huur. Als je het appartement bijvoorbeeld hebt ingericht met goedkope of oude meubels, dan kan je ook een meer realistische verdeling in het contract opnemen. Want de inschatting van 40% voor de meubels en andere huisraad is dan wel erg hoog.
Voorbeeld met opslitsing onroerende en roerende huur
Je verhuurt hetzelfde appartement voor 1000 euro, maar je neemt in het contract op dat 90% daarvan onroerende huur is en 10% roerende huur. Het deel van de onroerende huur valt onder het systeem van het kadastrale inkomen, en dat is een vast bedrag voor dat appartement, hieraan verandert niets. Maar de roerende inkomsten bedragen nu nog maar 100 euro per maand (10% van 1000 euro). Nadat er een kostenforfait van 50% is op toegepast, kom je op een belastbaar roerend deel van 50 euro per maand (50% van 100 euro), waarop je 30% belasting betaalt, dat is 15 euro per maand. Per jaar dus maar 12 x 15 euro = 180 euro in plaats van 720 euro belasting op het roerende deel.
Let wel: je moet deze verdeling uitdrukkelijk opnemen in het contract. Houd ook alle aankoopfacturen van de inboedel bij en maak best zelf al een optelsom en berekening, zodat je kan aantonen dat jouw inschatting realistisch is.
Je hoeft je bij een eigen opsplitsing ook niet te houden aan het kostenforfait van 50%. Als blijkt dat je meer kosten hebt gemaakt om het appartement in te richten, mag je ook een hoger percentage verrekenen. Houd het wel redelijk en schat deze zaken correct in. Denk er ook aan dat de prijs van bijvoorbeeld de meubels over meerdere jaren moet afschrijven, je mag de aankoopprijs niet in één keer in rekening brengen.
(Ook hiervoor opletten: zodra je services zoals ontbijt aanbiedt, kan de belastingadministratie de verhuur zien als divers inkomen of zelfs als beroepsinkomen. En dat is een heel ander - en doorgaans duurder - fiscaal verhaal.)